中兴通讯:中兴通讯·深圳湾超级总部基地项目开发价值研究(咨询

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年06月18日

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  中兴通信:中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)

  2018-02-10 00:00:00

  方案类型 总投资 总价值 投

  Part 1项目成长布景目

  计容积率建筑面积约17.5万平米,地下贸易1.5万平米中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行经济效益方案类型总投资总价值投入产出比(含地价)高端194,363万元

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行Part1项目成长布景中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行项目区位交通2深圳湾超等总部基地总号用地面积:117.4公顷项目四至:线沙河位于深圳湾超等总部区域内, 东路红树湾由滨海大道、深湾四路、白石四道、深湾支三街所围合的区深湾域,总用地面积47730.83㎡, 本红树湾南项扶植用地面积43167.36㎡目周边交通:地盘编号计价建筑面积

  (㎡)计容建筑面积

  (㎡)限高(m)配套功能地上计容面积(㎡)地下贸易配套面积

  项目接近滨海大道、白石路、 沙河东路等城市主干道,交

  通便当,处于工具成长轴的

  周边已开通3条地铁,项目西

  北角紧靠9号线深湾站 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  项目资本前提

  项目位于深圳最初

  一块集中开辟的海

  京基百纳广场

  景净地,片区成熟

  华侨城湿地公园

  度极高,且紧临海

  香港大学岸线,景观视野极

  欢喜海岸佳;周边贸易、医

  院、公共交通等城

  市功能配套完美

  深圳湾公园

  深圳湾夜景京基百纳广场深湾地铁站 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  项目成长布景

  项目地点的深圳湾超等总部基地是城市在全球经济财产链条中最终级地位的典型代表,是未 来深圳成长成为世界城市的一个功能核心,深圳市当局欲将深圳湾与后海共建深圳“中环”

  与前海、后海比拟:

  地段更好,主城区焦点区位

  海景观面更大

  当局定位更高,终极城市区域

  深圳湾超等

  深圳湾大桥

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  Part2 物业市场趋向研判

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  项目研究范畴界定

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  物业市场趋向研判 写字楼

  城市成长重心向西迁徙,商务市场呈现向西成长趋向

  深圳市商务区自东向西分布在深南大道两侧,本项目地点的区域位于深圳湾总部,跟着城市成长重心西 移以及南山区商务空气的逐步成熟完美,本项目在市场中的成长机遇日趋势好 商务市场向西成长趋向较着

  高新区华强北

  车公庙福田

  前海核心核心区

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  数据来历:感德梁行数据库

  物业市场趋向研判 写字楼

  南山区甲级写字楼将来供应次要分布在前海合作区与后海金融商务区,估计将来五年将进入 供应迸发期,对项目区域形成间接合作

  办公物业市场特点:

  办公物业市场特点: 定位高端,珠三角“曼哈顿”

  定位:超等经济功能区,制造超 市场供应量:1600万平米, 级城市抽象,展示城市社会晤孔 将来五年约340万平米

  与扶植尺度 地价成本高,房钱售价高

  目前区域成熟度较低,根本

  区域成熟度高,交通便利,景观

  前海合作区

  设备、市政配套等工程“火 视野优良,周边贸易配套、市政 后海金融 热”扶植中根本设备扶植完美

  深圳湾片区

  办公物业市场特点:

  定位:总部型金融商务区

  受政策限制,租赁为主,预

  计房钱程度较高

  现状供应将来供应

  市场供应量:将来五年约

  现状供应总量(平米)

  五年内新增(平米)

  深圳湾超等总部基地

  858,073(估计)

  260,232

  3,423,152

  732,346

  1,193,762

  120万平米目前区域成熟度中等,交通路网等已成熟,配套设备等持续成长中中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行物业市场趋向研判 写字楼 前海市场典型项目体量

  (万平米)档次高度(米)外立面大堂层高

  (米)尺度层面积

  4.3客梯数量

  14客梯办事面

  三期最高312单位式双层中空

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行物业市场趋向研判 写字楼 后海市场典型项目体量

  (万平米)档次高度(米)外立面大堂层高

  (米)尺度层面积

  4.2客梯数量

  28客梯办事面

  B座:4.4国际超甲A座:300;

  B座:157单位式双层中空

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行物业市场趋向研判 写字楼项目区域合作劣势后海总部基地前海核心区域成长标的目的区域成长标的目的 金融商务区,为风险投资、各类基金、 成长高端办事业、总部经济,制造区域核心, 证券机构、融资机构等商务性金融企业并作为深化深港合作以及推进国际合作的核 供给办公场地心功能区项目产物档次 项目产物档次区域抽象高端,定位领先,产物以国际超甲 以国际甲级或5A甲级写字楼为主力供应级办公产物为供应支流,强调高端商务属性 产物,产物抽象高端,商务感强成长局限 成长局限区域目前成长尚未成熟,估计区域至成长成 区域地盘供应无限,将来办公物业大部熟耗时漫长; 分用作企业自用,物业流转受政策限制地价较高,导致将来项目房钱、售价高项目区域成长机遇项目区域与后海总部基地相邻,可在办公客户定位层面与后海总部基地构成差同化合作与协同成长相较于前海,项目地点区域全体已成长成熟,区位优良,交通便当,可为已在前海注册但无法当即进驻前海办公的企业 供给办公空间,成长满足于这些客户的档次产物中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行物业市场趋向研判 写字楼市场消息汇总现状

  供应截至2017年Q1,深圳甲级写字楼市场的总体供应量约396万平米,近60%集中于福田区,南

  山区甲级写字楼总体供应量约106万平米,已超越罗湖区,升至第二,与福田区差距正在缩小;

  全市发卖型物业与租赁型物业存量比约6:4,此中,后海总部基地商务区受政策限制,办公物

  业10年内禁止对外发卖,将为办公租赁市场带来激烈合作。市场全体以租赁型物业为

  主,合作激烈;

  南山区写字楼后续供应持

  特征近年新增逐步加量的过程中,甲级写字楼的市场消化能力较强,租售价钱呈逐年上涨趋向;

  2017年Q1租售价钱平均值别离为:267元/平米·月和54000元/平米,市场全体空置率约为

  南山区房钱程度较罗湖和福田低,约为206元/平米·月,受前海核心及后海总部基地近期新增

  供应庞大影响,南山区甲级写字楼企业进驻具有空挡期,空置率呈现短暂上升,达到约30%,

  估计随企业连续进驻,将来将恢复到市场一般程度;

  后海总部基地片区,目前房钱次要集中在220-260元,估计到2017岁尾随入驻企业数量添加,

  将达到280-300元。市场全体空置率随供应量

  添加而提拔;

  房钱和售价逐年上涨,市

  场消化能力较强;

  南山区房钱程度将来具有

  次特征前海定位为高端办事业、总部经济的区域核心,作为深圳的标杆区域,为婚配区域高端的国际

  抽象,区域写字楼供应档次以国际超甲级为主;

  后海焦点区定位为深圳的商务金融焦点区,将来将以金融财产堆积,金融财产承租实力强,区

  域支流产物为满足金融企业抽象的国际5A级写字楼,且写字楼供应档次持续提拔。南山区高质量写字楼供应

  档次逐步升高,市场支流

  产物档次大多集中在5A甲

  趋向估计2017-2021年,深圳甲级写字楼将迎来迸发式增加,5年内新增供应将达到约834万平米;

  南山区因为前海核心、后海总部基地、深圳湾超等总部基地等项目连续入市将进入供应迸发期,

  5年内新增供应将跨越500万平米。将来五年,南山区高质量

  写字楼供应将迎来迸发期,

  项目地点区域定位为城市超等抽象,展示城市社会晤孔与扶植尺度的超等经济功能区,为契合区域整 项目成长标的目的初判体全体抽象,需高尺度制造,档次上采用国际甲级或国际超甲级的办公产物 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行数据来历:感德梁行数据库投资收受接管期:仅为行业经验值,具体收受接管期与酒店所处城市、区位等要素相关单方投资:为建安及装修成本、不含地价酒店档次划分体量规模

  (平米)客房数(间)投资收受接管期单方投资

  (元/平米)代表品牌国内一线城市成长环境

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行北上深五星级酒店运营数据对比城市GDP(万亿)五星级酒店数量

  (家)五星级酒店数量/

  千亿GDP平均出租率平均房价

  1.酒店数量:基于“五星级酒店数量/千亿GDP”指数,北京上海的指数超越深圳一倍以上,深圳五星级酒店数量具有庞大上升空间;2.平均房价/ RevPAR :上海五星级酒店平均房价/RevPAR最高,其次为北京,深圳最低;深圳五星级酒店价值尚未闪现;3.平均出租率:深圳五星级酒店平均出租率最高,为75%,其次为上海,北京最低;深圳五星级酒店市场需求较大,运营情况优良。数据来历:GDP数据取值2016年、五星级酒店数据取值2016第四时度、迈点研究院*RevPAR指每间客房发生的平均现实停业收入,用现实平均房价x 入住率计较而得 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行合作性阐发-五星级酒店将来项目周边可鉴别五星级以上酒店共5家,总供应量约为20万㎡,合作较为激烈深圳湾超等总部基地内,目前已确定引进Edition酒店及华尔道夫酒店,与本项目构成间接合作关系酒店名称建筑面积

  (万㎡)客房数量

  生态园-万丽

  安达仕酒店——超白金六星级酒

  心-华尔道夫

  威斯汀酒店华侨城洲际皇冠假日酒店蓝汐精品万丽酒店凯宾斯基Edition酒店华尔道夫酒店本项目蓝楹湾中洲万豪酒店安达仕酒店莱佛士酒店将来五星级供应现状五星级酒店中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行区域合作性阐发-万科瑧湾汇——Edition酒店万科瑧湾汇占地面积:5.4万㎡建筑面积:68万㎡项目类型:城市焦点滨海区66-80层:Edition酒店域的大型高端分析体物业类型:涵盖公寓、办公、 贸易、酒店等办公Edition酒店5栋平层公寓建筑面积:4万㎡层数:共15层,位于350m塔3栋loft公寓楼顶部酒店档次:国际五星级酒店配套设备:会议室、顶层餐购物核心厅酒吧、健身房、泅水池等开业时间:估计2020年 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行区域合作性阐发-中信金融核心——华尔道夫酒店中信金融核心占地面积:3.1万㎡建筑面积:37万㎡300m大厦:项目类型:涵盖公寓、办公、商办公+公寓业、酒店等物业的超高层高端城市分析体200m大厦:建成后将作为中信证券全球总部办事式公寓+酒店和里昂证券全球本钱论坛会议的永世性会址华尔道夫酒店建筑面积:1.6万㎡(目标)裙楼:贸易层数:位于200m大厦顶部,层数待定酒店档次:白金五星级奢华酒店开业时间:待定 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行五星级酒店现状

  供应全市目前共有五星级以上酒店22家,次要集中于罗湖与福田;

  南山区高星级酒店次要分布在华侨城、贸易文化核心、蛇口三个片区,本项目处在五星级酒店聚

  集的华侨城片区(威尼斯皇冠假日、洲际、威斯汀、蓝汐等),市场所作较为激烈,走差同化路

  线具有市场空间。片区高星级

  特征2016年第四时度,深圳五星级酒店价钱程度为758元/晚,低于北京、上海同类酒店程度,酒店

  价值尚未闪现;平均入驻率约为75%,高于北京、上海程度,运营情况优良;

  得益于片区较为丰硕的天然及商务资本,南山高星级酒店运营程度在全市处于上游程度,5星级

  酒店房价约1300-1600元摆布,RevPAR(平均每间房收益目标)领先全市程度。南山房间价

  特征深圳高星级酒店以商务客为次要客户来历,此中南山区五星级酒店商务散客占比近7成,其余为

  趋向将来高端酒店仍是当局层面激励扶植的项目,但成长过程中将籍市场以及规划双重力量,实现酒

  店供需的合理性,避免入住率以及房价过低场合排场呈现;

  深圳高星级酒店供应合作较大,但持续走强的城市商务合作力,仍供给较好市场前景,提前结构、

  占领市场是必然选择,收益则表现于中持久。从区位、市场前景等前提阐发,本项目具备高端酒

  店制造的前提。将来合作较

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  项目成长标的目的初判

  五星级酒店

  1.五星级酒店不只可作为满足商务功能的需要配套,同时也对项目全体商务抽象、档次提拔效应较着;

  2.与北京上海比拟,深圳高端酒店市场成长具备较大成长空间;

  3.五星级酒店市场将来合作较大,但持续走强的城市商务合作力,为项目成长五星级酒店供给优良的市场前景,收 益表现于中持久;

  4.项目区位优良且景观视野极佳,依托滨海商务区抽象,具备成长高端商务酒店的先决前提。

  项目可按照全体档次定位,设置装备摆设精品五星级酒店,助力项目商务抽象与档次的展现。

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  现有及将来次要项目分布

  深圳现有及将来次要贸易项目分布图

  杰出大百汇

  PAFC MALL 万象前海

  福田区罗湖区

  现有贸易项目 All city购物核心

  将来新增贸易项目

  数据来历:感德梁行数据库

  贸易项目分布情况:1、深圳现有次要购物核心沿着深南大道两侧由东向西呈带状分布;

  2、将来新增贸易项目录要集中于福田和南山。

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  相较于成长较早的罗湖、福田商圈,南山商圈全体起步较晚,房钱程度成长空间较大

  现有贸易定位

  方针消费客群

  房钱程度(按适用面积,元/㎡/月)

  角商圈保守的贸易旺区,次要

  为中低端零售、专业批

  发市场、步行街深圳追求性价比和淘货乐趣

  的年轻客群华润1234Space、太阳百货、

  柠檬街商城、东门美食街、

  东门茂业、白马服装批发城华润1234Space:300(一层平均)

  物核心堆积地深圳高端目标性消费客群,

  周边商务办公、栖身人群、

  国表里旅客万象城、KKMALL、地王购

  物核心、金光华广场、国贸

  天虹万象城:1200-2200(全体平均)

  圈深圳主力商圈之一,电

  子专业市场为主,辅以

  百货零售中等工薪人士,年轻白领,

  国表里旅客赛格广场、华强北九方、华

  强北茂业、女人世界、曼哈

  区商圈深圳最焦点的CBD商务

  区,以商务配套贸易、

  大型购物核心为主周边写字楼商务人士、高端

  栖身人群,深圳市中高端消

  费客群怡景核心城、皇庭广场、星

  公园、杰出INTOWN怡景核心城:900(一层平均)

  皇庭广场:650(一层平均)

  圈依托旅游成长起来的商

  圈,集购物、休闲、旅

  游度假于一体深圳市及周边休闲人群,国

  表里旅客益田假日广场、欢喜海岸、

  铜锣湾百货、沃尔玛欢喜海岸购物核心:250(全体平均)

  欢喜海岸贸易餐饮:300-400(全体平均)

  欢喜海岸Ole超市:55

  商圈南山区的焦点商务区和

  购物核心集中地南山区中高收入家庭、周边

  写字楼办公人群海岸城广场、保利文化广场、

  天利名城、南山茂业百货、

  海雅百货、宝能all·city海岸城:1000-1600(全体范畴)

  保利文化广场:300(一层平均);250

  人堆积区成长起来的休

  闲文娱贸易周边高端栖身客群、外国消

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  南山区将来次要的贸易项目供应以集中式贸易项目为主,规模多为8万平米的以上中大规模,档次方向 中高及高档,另,区域以集中式贸易为主,贸易价值不克不及最大化。

  南山现有次要贸易项目

  益田假日广场

  京基百纳广场

  宝能太古城

  来福士广场

  南山华侨城

  南山华侨城

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  区域合作性阐发

  南山深圳湾超等总部基地合作项目

  合作项目概况

  万科臻湾汇项

  目购物核心万科臻湾汇项目购物核心:10万平米

  中信金融核心贸易项目:4.4万平米 深圳湾超等总部基地

  海岸城购物核心

  欢喜海岸:31万平米 花圃城中信金融核心

  后海商圈合作项目 后海商圈合作项目概况

  海岸城:12万平米 来福士广场

  来福士广场:8.8万平米

  All city购物核心

  宝能太古城:11万平米

  花圃城:9万平米

  将来贸易供应

  周边合作商圈贸易供应大多为集中式贸易,集中式贸易市场饱和度高

  区域内部可预见的将来供应来自万科臻湾汇项目和中信金融核心项目,贸易体量较大估计仍将以集中式 贸易为主

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  区域合作性阐发-万科瑧湾汇——购物核心

  万科瑧湾汇购物核心

  规模:10万㎡

  定位:贸易分为大型购

  物核心式贸易及小型街

  类型:拟引进的贸易类 购物核心

  型为餐饮、文娱、休闲、 零售、银行等,具体需

  视招商环境而定。

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  区域合作性阐发-中信金融核心

  用地面积(㎡)

  50,770

  项目位于深圳南山区深圳湾滨海地域之一——深圳湾超等总部基地,占地约50770平米,总建筑面积约261000平米中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行感德梁行认为本项目可从两个维度对后海分析总部区成长标的目的进行研判 高端商务驿站一:依托周边分析体群,制造高端商务餐饮及配套,以办事周边办公人群为主贸易-商务-贸易轴高密度分析体群贸易—商务—贸易轴高密度分析体群地铁本项目 二:依托地铁客流与天然生态景观,制造高端糊口休闲餐饮类配套,办事地铁客群和周边栖身人群深圳湾公园中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行案例自创—福田嘉里扶植广场二期深圳福田嘉里扶植广场(二期)概况:嘉里扶植广场位于深圳最茂盛的福田核心贸易区,交通便利,区位优胜办公:7.9万㎡贸易:1万㎡定位:超高档自创:裙楼贸易并没有给项目影响项目办公物业的商务空气和属性,改变成为项目优良的功能型配套,为项目办公物业供给多元、 便当的办事中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行方案比力项目体量市场所作运营收益抽象塑造资产价值集中式贸易对建筑规模有

  必然要求,建

  筑面积不少于

  5万平米集中式贸易供

  应已饱和,未

  来将面对激烈

  合作高区的贸易面

  积价值折损较

  大抽象档次高资产价值高,

  几千平米至几

  万平米以内合作压力较小,

  客户以项目内

  部商务人群为

  主贸易价值较为

  平均,不会有

  较大折损共同以周边商

  务办公物业外

  立面,抽象档

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行项目体量合作压力运营收益抽象塑造资产价值方案1:

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  Part3 分析体开辟道理与案例

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  分析体互动道理与案例 物业功能

  通过对2003年以来中国的100个分析体进行研究发觉,65%的分析体同时具有写字楼、贸易、 酒店、公寓/室第四种物业类型,次要有以下四种功能模式

  四种物业平衡成长

  以写字楼为焦点

  以贸易为焦点

  以酒店为焦点

  C=O+A+H+S

  C=O(主)+A(次) +

  注:C=分析体,O=写字楼,H=酒店,S=贸易,A=公寓 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  平衡成长:写字楼、酒店、贸易、公寓四种物业平衡成长

  四种物业平衡成长的类型对市场情况、项目地块前提和开辟商操作经验的要求均较高,要求写字楼、酒店、贸易、公 寓均具备大的市场空间,地块前提适合成长以上各品种型物业、开辟具备开辟多种物业的实力与经验,最根基的前提 是,项目具备较大的开辟规模,使各类物业类型均具备必然的规模

  优胜的地舆位置——CBD/城市核心

  便当的交通前提——主干道沿线/地铁口

  较大的规模——建筑面积20万㎡以上

  强制性的视觉冲击——超高层或建筑群

  高水准的规划设想——各功能共融或不互扰

  功能化系统——五星级酒店、甲级写字楼、高档购物核心、顶级酒店式公寓 开辟商强劲的实力和丰硕的经验

  专业的办理团队——物业办理/运营办理

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  平衡成长的分析体案例研究——香港太古广场

  全体定位:CBD区域的高档分析体

  功能组合:甲级写字楼+顶级购物核心+五星级酒店+高档公寓

  项目处于港岛CBD,贸易焦点区域内,地铁

  站上盖物业,周边商务、贸易、栖身前提十

  项目全体规模较大(总建面50万平米)

  开辟商实力雄厚(太古集团),具备制造平衡

  成长的分析体物业的根基前提 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  平衡成长的分析体案例研究——香港太古广场

  项目概况:总建筑面积约50万平米,包含三座甲

  贸易—太古广场为中环地域的时髦品牌与活力核心

  太古购物广场汇集国际名人

  √会议展览核心使Tri—Me成为香港时髦发布场

  金钟片子院引领港岛文娱文化

  中环的活力核心

  各功能空间彼此连通/延展了共享空间

  可利用港丽酒店的泅水池/健体核心及商务核心海景

  套房面积定位56平米/110平米/245平米

  级写字楼、会议核心、酒店式公寓、三座五星级酒

  店、太古广场购物核心

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  写字楼:以写字楼为焦点的开辟模式

  此类型项目要求项目区域具备成长商务区的市场前提,已构成财产簇群,或可通过引入焦点客户带来相簇群,或者 是将来城市焦点商务区

  别的,此类项目一般因市场前提、地块前提或开辟商资金实力等缘由,具有不适合成长大型贸易的局限性

  客户(财产)支持——已构成财产堆积/引入焦点客户带来相关聚 集/将来商务焦点区

  强制性的视觉冲击——超高层或建筑群

  写字楼大堂的明示性

  功能化系统——写字楼带动其他功能定位其他功能的规模与档次 完美的配套——商场、公寓

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  以写字楼为焦点的分析体案例研究——北京国贸核心

  全体定位:地标性建筑+全球最大的国际商业核心

  功能组合:高档写字楼+超五星级酒店+国际精品商场+奢华酒店式公寓

  项目位于北京焦点CBD地域,因为项目占地

  地块狭小,面积较小,容积率较高,难以用

  各物业平衡成长模式进行开

  总建筑面积110万㎡,开辟共分3期,此中包罗国贸核心1、2座和3座写字楼

  将写字楼打形成北京市地标标记性建筑,有益 部门及国贸工具楼(写字楼);国贸南、北公寓(酒店式公寓)、国贸商城、于在商务氛围稠密的CBD地域树立身牌,从 国贸展览大厅、中国大饭馆和国贸饭馆

  而鞭策公寓与贸易部门的运作 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  以写字楼为焦点的分析体案例研究——北京国贸核心

  环节驱动要素:以最顶级的写字楼的标杆感化来鞭策贸易的运作,和公寓酒店及会展的成长。与同时其他物业与写 字楼彼此感化,达到项目效益最大化

  写字楼:树立标杆抽象

  依托交通劣势,与地铁对接,以吸引更多的客流;

  按照项目区位优胜的国际商务空气,制造顶级的商务办公物业,成为区域及

  北京市的抽象标杆。

  公寓:吸引各大跨国公司和高级办理人员和驻京交际使节

  建筑质量一流,连系高尺度的办事程度,成为吸引国际化客户的主要亮点;

  公寓户型丰硕,单位面积从70-407平米,满足分歧人士需求。

  贸易:高端精品购物

  依托于高质量写字楼,及项目成熟的商务贸易空气,吸引优良品牌进驻,敏捷

  成长成为区域贸易的标记和魁首;

  填补市场空白,在北京率先引入品牌专卖店零售运营模式。

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  贸易:以贸易为焦点的开辟模式

  此类项目一般地处交通枢纽或城市焦点区,人流量大,具备开辟贸易项目标根基区位前提

  地块周边贸易空气稠密,或周边具有大型贸易成长市场空白,具备开辟大型贸易项目标根基市场前提 同时,开辟商具备较强的大型贸易操作经验和资本,或具备较强的资本整合能力

  地舆位置——城市焦点区

  交通可达性——主干道沿线/地铁口

  市场空间——人流量大、贸易氛围稠密/区域功能缺乏、需求兴旺

  明白定位——大规模/分析性/文娱性/参观性/顶级等 独具特色——建筑形式/业态/办事等

  功能化系统——贸易为主,其他功能为辅助

  一流合作团队——规划设想、运营办理

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  以贸易为焦点的分析体案例研究——深圳华润核心

  全体定位:超大规模以贸易为焦点的分析体物业

  功能组合:顶级购物核心+甲级写字楼+五星级酒店+公寓

  所处地舆位置优胜,交通可达性佳;地点区

  域成熟后成长受限,需新亮点来激发活力;

  区域内缺乏一个大型贸易来统领区域的贸易

  华润有一流的精英团队,同时具备超强的实力

  与品商标召力; 总建筑面积约55万平米,由18.8万平米的购物核心、国际5A甲级写字楼、 万象城集购物、休闲、文娱等为一体,项目整 五星级酒店和3栋49层超高层公寓构成

  体的立意较高,满足深圳人价值观 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  以贸易为焦点的分析体案例研究——深圳华润核心

  环节驱动要素:以贸易为焦点,制造中国最具示范效应的分析体物业,以完美、高端的贸易配套鞭策写字楼、酒店、 公寓的运作

  万象城—近20万平米购物核心,规模大,业态丰硕,一应俱全;

  高端品牌零售与特色风味餐饮交相辉映,文娱休闲与文化风情奇光异彩,成为城 市标杆;

  依托其地标型的贸易及高端品牌,提拔项目全体抽象和气质。

  君悦酒店——“世界最佳商务酒店品牌”的君悦品牌;

  内设400间奢华客房及套房;跨越5000㎡的会议宴会设备;

  Hyatt Pure Spa 水疗、室外恒温泳池、健身核心等设备,供给舒服的休闲享受。

  华润大厦——5A甲级写字楼,融合智能化与科技化的完满表现,内部设有大面 积的公共休闲空间及楼宇内立体绿化;

  出格设置的高级行政人员卫生间,满足高级行政人员的私密性要求。

  幸福里——以栖身为主导功能并具有顶级贸易配套的城市资本;

  户型面积从95-500㎡不等,满足分歧人群需求;

  顶层复式具有深圳海拔最高的私人天际泳池。

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  酒店:以酒店为焦点的开辟模式

  此类项目一般因具有市场或地段前提不具备开辟大型贸易或大体量、高尺度写字楼的局限性;

  同时项目不远离城市焦点区,交通便当,周边具备必然的商务空气,具备开辟大型高端商务型酒店的根基市场和 区位前提

  地舆位置——不远离城市焦点区

  交通可达性——主干道沿线/地铁口

  客户支撑——商务客户

  定位差同化——通过供给顶级办事而非间接合作成立其焦点地位

  功能化系统——五星级酒店带动公寓、写字楼并定位其规模与档

  次开辟商有足够的经济实力

  配套设备——顶级商场

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  以酒店为焦点的分析体案例研究——上海商城

  全体定位:上海顶级国际化分析体“City Within a City 功能组合:五星级酒店+奢华公寓+写字楼+贸易 定位根据 外因 区域已构成酒店经济和会展经济的空气; 项目处于CBD边缘,五星级酒店、顶级商场 及高档文娱核心,使分析体构成地标和核心 文化; 区域具有较大的成长潜力 内因 定位精确,波特曼酒店带动其它功能; 总建筑面积18.5万平米,由五星级酒店、奢华公寓、国际水准的办公大楼、 酒店及公寓客户,为国际一线平米世界出名品牌的购物商城及其他相关设备构成 客源; 文娱时髦、高档餐饮及会展功能使其成为活力核心 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行 以酒店为焦点的分析体案例研究——上海商城

  环节驱动要素:以酒店为焦点,通过文娱时髦、高档餐饮及会展功能使其成为活力核心,之后带动其他功能,酒店入 住客群消吃力高,为项目购物商场带来持续生意

  五星级酒店

  Portman Ritz-Carlton

  酒店具有564间客房,位于主楼14到45层

  公寓只租不卖,房钱较办公楼略高

  国际水准的办公大楼

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  分析体互动道理与案例 案例启迪

  城市分析体功能模式—研究启迪

  四种物业平衡成长以写字楼为焦点以贸易为焦点以酒店为焦点 物业组合

  O+A+H+SO(主)+A(次) +H&SS (主)+A &H&OH (主)+A(次)+O&S

  适不远离市核心

  优胜的地舆位置成熟的商务前提,已形

  位于交通枢纽

  便当的交通成的财产族群

  CBD区域价值挖掘提拔

  与商务区交通便当 较大的开辟规模因为限制前提,不适宜

  贸易的市场号召力和人

  因为限制前提,不适宜 开辟商的实力与经验做大型贸易

  开辟写字楼和贸易

  贸易运营办理能力强 研究启迪:

  ①本项目位于城市成熟焦点区域,交通便当,景观天然前提优胜,总体量17.5万平米(计容面积), 从项目开辟运营角度来看,本案可成长成为深圳具有标杆效应的分析体物业

  ②本项目从当局规划要求层面来看,贸易体量较小,无法成长地标型的购物核心,且周边具有欢喜 海岸、臻湾汇等大规模集中式贸易的激烈合作,建议本项目成长以酒店为焦点带动的城市分析体, 依托区域优胜的景观资本,通过高端的国际品牌酒店配套带动写字楼和贸易的运作

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  Part4 项目最佳档次定位

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  项目最佳档次定位 写字楼

  国际甲级写字楼

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行项目最佳档次定位 写字楼写字楼案例嘉里扶植广场二期嘉里扶植广场二期项目根基消息

  写字楼尺度国际甲级

  总建筑面积-办公面积:79,000m

  建筑层数地上41层,地下3层

  建筑高度200米

  客梯数量18台

  大堂高度20米

  幕墙系统双Low-e真空玻璃

  地下车位320个

  客房数量:250-350间

  配套设备:主题餐厅、泅水池、健身核心、会议

  室、水疗核心、商务核心等

  价钱定位:1100-1400元/间/晚

  引进品牌建议:

  洲际:英迪格酒店

  品牌特色:针对寻求个性与实在体验的高端客户,为他们供给融

  合本地汗青、文化和天然元素的下榻体验

  客户定位:高端商务客群,城市休闲客群

  喜达屋:W酒店

  品牌特色:以现代奢华时髦的“Lifestyle”为定位,通过激发灵感、 缔造潮水、斗胆立异的前卫设想,营建富于动感的都会糊口体验

  客户定位:高端商务客群,城市休闲客群

  中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  项目最佳档次定位 酒店

  案例自创:深圳君悦酒店

  深圳君悦酒店定位为白金级五星级酒店,总投资近8亿元,是目前深圳商务欢迎能力最强的酒店之一。

  总客房数494间(含51套酒店式公寓),同时设有会议厅、西餐厅、顶楼酒廊、水疗核心、健身房等配 套设备。(单元成本造价:约15000元/平米) 空中大堂客房西餐厅 顶楼酒廊水疗核心

  泅水池 中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

  项目最佳档次定位 贸易

  HIGH-END COMMERCIAL CENTRE

  高端、时髦、商务

  ——深圳最具商务空气的贸易配套

  单店面积需求

  总面积需求

  虚拟商铺高端零售商务餐饮中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行Part5 项目投资与价值估算中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行项目投资与价值估算 投资估算酒店T1、T2T3、T4地铁项目公交首末站 办公物业办事用房(五星级酒店+文化设备用房)裙楼贸易上盖贸易建筑面积121,54028,760 0 35,000 390 4,200 (平米)成本单价9,322 17,9960 7,623 5,689 5,723 (元/平米)小计113,30051,756 26,681 2222,4040(万元)合计(万元)194,363成本均价10,236(元/平米)中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行项目投资与价值估算 价值估算酒店T1、T2T3、T4地铁项目公交首末站 办公物业办事用房(五星级酒店+文化设备用房)裙楼贸易上盖贸易建筑面积121,54028,760 0 35,000 390 4,200 (平米)评估单价45,000 35,0000 109,000-- (元/平米)小计546,930100,660381,500--0(万元)合计(万元)1,029,090均价55,536(元/平米)中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行项目投资与价值估算 小结方案类型投资估算方案类型价值估算 高端194,363万元高端1,029,090万元中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行Part6 停业执照及天分证书中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行中兴通信·深圳湾超等总部基地项目开辟价值研究(征询演讲)感德梁行

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